有人让我评论刚刚披露的恒大的2021，2022年财报，那个惊人的2.4万亿的负债。

有人表示，终归还是银行背负了所有；也有人表示，终归还是买恒大房子的人背负了所有。

我觉得这事儿你不能笼统的去看，至少你应该阅读下财报，看看这个数据是由什么构成。

首先是欠购房人的钱，就是你买了房子，恒大现在没有足够的流动资金把房子造完，俗称烂尾楼。

这里面包含了购房人自有资金，也就是首付部分，也包含了银行贷出去的钱，房贷部分。

其次是欠供应商的钱，这年头大的工程，垫资现象十分普遍。不仅人工是垫资，材料往往也是垫资。所以这部分钱会牵涉很多供应商，很多建筑承包商，很多工头农民工。

再然后是资产减值的部分，这里面原因很复杂，有恒大已经买入的地，土地减值带给他的损失，有恒大的品牌损失。

你比如以前恒大品牌强的时候，品牌有溢价，他造的房子的市值高，现在品牌臭了，那他的房子即便交了楼，市值也远不如从前，这部分也是资产减值。

还包括因为没钱开发，已经被拍下而后又被收回的那部分土地市值。

最后，才是银行的贷款，你注意，这里是银行贷给恒大的钱，不是银行贷给购房人的钱。这部分其实没多少。

第一部分，欠购房人的钱。

购房人这会儿肯定是更想退货退款而不是等待重组，当然我们都清楚，前者没戏。

这个事情我们要分两部分来看。

如果站在钱货两清的角度，这些房子迟早都会交付。这么大规模的事件，即便是出于稳定的考虑，后续都会安排人来接手。

也就是说保交楼，是一定会保的。

我知道，有些人会说，即便交了楼，曾经烂尾过的盘，它未来的市值也会大打折扣，说白了不利于这些购房者的二次出售，或者说二次出售要蒙受自己的房屋资产减值的损失，就像恒大品牌减值的原理一样。

没错，这是事实，但是，你也别忘了，房子是拿来住的，这句话可不是今天才讲。

在很多不幸购买了恒大房产的购房者做这个决定之前，房子是拿来住的，已经重复了很多遍。

那如果你听进去了，你购入恒大的房子就应该是为了自住。

既然是自住，你起码要住10年才会考虑二次出售，时间会抹平很多伤害。

一个曾经烂尾过的楼盘，交付后你立刻出售，当然要面临很大的一个资产减值的比例，可是你住满10年再出售，当年的事情早已烟消云散，你已经不是次新房了，你已经是套老房子了。

如果你在恒大的房子刚交付就要出售，那只能认为你当初没有听进去那句话，房子是拿来住的。

既然你不是拿来住的，作为投资人，打眼认栽，这也没啥稀奇。

所以这部分负债真正的重点并不在于烂尾，烂尾要不了多久必然有人接，必然有人修复，也不在于烂尾后的楼盘资产贬值。

真正的重点，在于房贷。

这部分贷款，当年是按照恒大牛叉时的估值给放出去的，那个时候你贷7成出去是安全的。

一方面因为恒大房产的估值，另一方面因为借贷人的心态。

现在的问题在于，恒大房产烂尾之后，即便找人接手交付，最后的估值可能都不如当初的7折。

那么购房人，也就是负债人的心态就会发生改变。

何况楼市上行的趋势扭转，购房人目前的就业状况也不景气，种种因素叠加下，他有没有可能破罐子破摔，干脆当个老赖？

这才是最大的问题。

所以，最重要的是交楼，只要能交楼，能让人住进去，至少大部分人不会选择这么做。

其实通过这一点，我们也能够看懂最近的利率置换这件事。

这件事也很多人在问，理论上被允许了，具体借贷人和银行去商量。

站在银行的角度，它当然不愿意用更低的利息给你置换昔日更高的利息。

但问题在于， 它的不愿意，是以承担风险为代价的。

银行不愿意，这些昔日背负更高利息的人，就会过桥还款，然后把房子抵押出去做经营贷，那个利息更低。

而经营贷实际上是一年一签的，就是说原本分摊到30年的贷款风险，现在集中到1年。

如果这个客户的房子当年市值快速下跌，他有没有可能干脆房子不要了，经营贷也不还了。

那么风险就全都扔给了银行。

所以在这场博弈中，银行要么眼看着大批客户转向经营贷，把风险都丢给自己，要么用更低利息的30年的贷款去置换。

总得损失一头，利息收入，或者承担风险。

所谓的出台允许协商的这件事，本质是就是告诉银行，你应该选择减少利息收入，而不是去承担风险。

那么第二部分是欠供应商的钱。

这部分没办法的，做项目，烂账一大把是常态，做工程类项目，那更是常态里的经常态。

现在唯一的问题是要给到这些供应商以其他的赚钱路子，让他们不至于停下来，导致他们下面的民工是既没有办法拿到工钱，又没有了新工可开断了进项。

这个事情很早就在做了，你看那么高的M2，去哪了？

俗称一个人喝了10瓶水，就是不尿，你说水去哪儿了。

水没有流入居民部门，那就流去了头部企业。

这些有能力拿到钱的头部企业会开其他的建设项目，给到这些建筑商以赚钱的机会。

说白了，被恒大欠的钱，一边要着，另一边去新的项目里赚钱，不让自己手停口停。

第三部分资产减值，这个一点办法都没。

首先我们要分开看，其中被没收的土地，你不能认为这是损失，这实际上可以认为是罚金。

因为恒大违约在先，所以他买下的土地不归他了，财富没有消失，只是转移了。

其次土地市值的下降这是普遍的，又不是他一家面临。

再次品牌问题，这个问题你放在宏观的角度，也不能认为是损失。

我们想一想，本质原因是什么？

本质原因是居民端的资产负债表要修复，说白了就是加不起杠杆，以至于购买力不足。

那么整个市场都会下降，假如总下降的额度是100，那现在无非 这个100是均摊还是不均摊。

均摊就是各家房企都要承受一部分资产减值，不均摊那就是谁扛不住，谁一个人承担大头。

恒大实际上就是等于承担了大头。

总的购买力不足了之后， 因为你的品牌第一个暴雷，导致这种购买力不足的减损，都压在了你身上。

那么换个角度讲，其他房企受到的影响就小了。

所以你说这是损失也对，但那是个损失分摊比例的问题。

最后你再去看银行贷给恒大的钱，其实所占比例很小。

放债本来就有一定的坏账率，只要属于风险盈利模型预估的范围内，就是正常的。

盈亏同源，你不可能拒绝风险。

完全没风险，就完全没利润。长期利润覆盖了长期风险，就不是多大的问题。

就像赌场不会介意客户赢了钱。如果一个客人都不赢钱，那赌场也就没生意了。

赌场要做到的风险管理仅仅是确保长期来看，总体上自己是盈利的，这就够了。

至于有时候被人赢走了钱，那都属于盈亏同源里的一部分。

所以我们把详细数据分析完，你发现总的数字很大很吓人，实际上关键点也就是烂尾重组以及建筑商货款拖欠这两部分。

这两部分都有解，而且解决方案早一年半载就准备好了。