这两天一直有问我这个问题，买到了烂尾楼。

这个话题我在大号记忆承载里面聊过 ，但是没有站在买到烂尾楼的业主的角度聊过，今天来聊一聊。

首先，你要把烂尾楼做个区分。

这个区分实际上是地段本身的区分，房子的成本我此前介绍过，第一成本是土地，第二成本是资金使用成本，第三才是建筑。

越大的城市，房价越贵，第三个成本越可以忽略不计。就像一套房子，每平米六万块钱，里面土地成本可能占四万块，资金使用成本一万七，建筑成本三千。

所以我们想想看，如果烂尾，烂的是什么？烂的是1/20。

当然，这是房价贵的地方。如果房价便宜，比如这套房子每平米售价6000，里面土地成本可能只有2000，资金使用成本1000，建筑成本还是3000。

你发现很有意思对吧？建筑成本是刚性的，很难有大的浮动。

那么我们来想想看，如果烂尾，烂的是什么？烂的是建筑成本那部分。

房价六万，你实际上烂尾的损失是1/20，房价6000，对不起，你烂尾的损失高达1/2。

所以，如果你烂尾的房子处在一个房价贵的地方，最划算的做法是什么？是停贷吗？

不，不是的。最划算的做法是凑点钱，想办法通过各种途径，业主自救，使得它复工。因为你只是损失了1/20嘛。

当然，房价低的地方就未必如此了，你想要自救，自救的代价可能是亏损50%。

这仅仅是站在建筑成本占比的角度，先来算笔账。

除了经济账，我们还要算一笔账，是什么账？是时间账。

有些地方的房价是上涨的，比如深圳，比如上海，核心区域过去的二十年来，都涨了很多。

这种上涨是比较健康的，虽然很多人讲，一线城市的房价太贵了。但实际上，你要去看看他那个房子周围有多少高收入的岗位。

房价和一个城市的平均收入没有关系。和一个城市的高收入岗位息息相关。

你去看新加坡，大部分人和房价没啥关系，他们买不起，当然，新加坡福利好，也不需要买。但是，圣淘沙的高档住宅就比较贵了，涨幅也比较高。

为什么？因为入住的都是有钱人。

关于这一点，我说过很多次，有钱人的钱和工薪阶层的钱，来法根本不一样。

同样是码农，同样年薪60万，这个是死工资，没有花头的。如果你拿一辈子年薪60万，你想买套2000万的房子也是非常困难，不可能的。

但是你同事可以，为什么？因为他获配了股票，公司上市，他的股票套现了5000万，于是他就买了。

同一家公司，哪怕坐在隔壁，两个人哪怕月薪一样，有股票的和没有股票的，差别就是这么大。

那个有股票的员工才是我指的这个城市里的高收入者，并不是指那些拿死工资的。

这些人，他们会撑住高档住宅市场。而普通住宅市场则是通过不断置换来完成的。

比如还是那个没股票的年薪60万的员工，他卖出了一套500万的，去置换一套1000万的。

他卖出去的那套500万的，则是一个二线城市的家庭，六个钱包给孩子凑首付，买下来的。

是这样一个过程，资金不断地从下往上推，最上面的人的钱就是大风刮来的，不是加班加来的。

那么在这样一个人口流入，资金流入，能够通过公司上市不断套现的城市中，遇到烂尾，你可以期待什么？期待时间的力量。这就是我说的时间账。

这种事情在北上深很常见，一个楼盘，烂尾了，开发商遇到了资金问题，最后就是耗，耗时间。

随着时间的推移，房价涨了很多倍，他等于变相地捂盘惜售了。

最后他的债务，是用地价上涨掩盖掉的。

那么这个模式，放在小县城里，有没有希望？我认为没有。那天我就说过，如果一个地方人口不是流入的，又没有足够的高薪岗位，拿什么支持房价涨呢？

当然，你说完全没有，也不对。还是有一样的东西，这就是政策。我们第三个要算的，是政策账。

你今天看到的那批烂尾楼，大部分都出现在非一线城市。它们是怎么产生的？

是16年那一批货币房改诞生的。

六年前，我们搞拆迁，出了一个方式就是货币化补偿，说白了就是给你钱，让你在当地买房。

按说，这些人当时如果聪明点，拿了钱跑去一线城市买房，就没今天这事儿了。

问题是，他们转身，又在县城里大量地买房。开发商看到县城的房价涨，觉得有利可图，就加杠杆，举债，不断地开楼盘。

后来的事情我们知道，货币化拆迁的模式停了，那你想想看，当地还有什么新的资金力量能够接盘这么多KFS新盖了一半的房子？

显然是没有的。

人口是流出的，没有高薪的岗位，前一波的价格是被货币化拆迁抬起来的，后面谁来接？后面没人接，也没法接。

那么这种情况下你指望时间的力量，时间的力量是逆向的。你等也没法涨。

所以你今天看到的所谓烂尾楼停贷问题，实际上就是当时的一个波折，把一拨人给套牢了，套牢在山岗上吹风。

而且很难解套，我前面说了，建筑成本占比太高，自救不划算，时间的力量是逆向的，后面缺乏接盘的人口与资金。

三笔账，经济账，时间账，政策账给你算完了，其实我只说了一种情况，那就是开发商资金断链。

实际上，现实比这个复杂得多，开发商在资金断链的过程中，他也许会做出一些狗急跳墙的违规操作，比如，多次抵押。

如果他多次抵押，很可能导致这个房，虽然你买下了，但未必是你的。那么你想自救，都很难。

有的人问我怎么办？说实话我没有任何办法。或许你只能等，等着更高的层面出来看看有无可能替你买单。

不是所有问题都有解的，很多问题的解与时间直接挂钩。如果六年前，货币化棚改的时候，你就能够算清楚这三笔账，就没有今天这些事儿。你非但不是一个亏损者，甚至可能是一个盈利者。

人没有办法为打翻的牛奶哭泣的，当你为错过太阳哭泣的时候，你还会错过月亮。

很多过去的问题都是解决不了的，你能解决的只有未来的问题。

就像如果你穿越回过去，你解决的，也是当时的未来。