这篇本来是十一期间要发的，众所周知的原因，拖到了今天。

很多读者问我十一在干嘛，我嘛也没干，每天都跑出去看房，看了大半个假期。

话说我好久没看房了，有7，8年了吧。最近也是兴致来了，反正也没啥想旅游的地方，就把看盘当成一种消遣。

如果从投资的角度看，现在不是买房的好时机，因为实际上房子的投资属性是远大于居住属性的，在这样的外部环境，内部环境下，无论哪个层面都是不希望资金被引导到房产上。

没有资金就没有价格，任何投资品说穿了，都这么点事儿。

我看得都是排屋和独栋，不能代表市场主体，这是个小众市场，在目前的大背景下，比较冷。

有中介听说你想看房，驱车一个小时从城市的另一头赶过来只为了陪你看一套房；有房东1年之内挂牌价调低了3成，见有人看房，还愿意再给你5到10个点的折扣；基本上所有我看过的小区里大排屋或者独栋最近的成交都在前年。

因为实际上总价高的产品变现是很困难的，贷不出款让人家一次性掏出那么多流动性，目标客户不好找。

所以我花了几天假期去看房就像我去看车展是一样的，就是想了解下市场，纯粹站在使用价值的角度了解下市场。我们今天不聊价格，不聊投资属性，我们今天聊的就是纯粹的房子。

第一个问题是很多人说美国的房子大，便宜，人家的别墅是真别墅。

就是房子周围有一圈花园，东西南北像一个圆把房子包裹其中，房子呢，就是圆心，这叫真别墅。

咱们那个很多时候都是伪别墅，即便是独栋，大都也是双拼的联排，把中间那个连体拆了，变成一个过道，相当于房子三侧有大花园，另一侧是个几米宽的花园走廊。

更多的小联排呢，是中间套，就是只有南北花园，甚至只有南花园。尤其是老排屋，十年前的作品，往往都是南花园，北车库，就是没挖地下室，一层北边地面上做了车库，小区也没有人车分离。

我这次看的房子里有特别大的，就是花园几百平，房子使用面积上千平，像个古堡。

这种房子给我的感觉是什么呢？真的是个拍恐怖片的好地方。

我们家就三口人，你可以想象一下，一楼，地下室的层高五六米，二楼，三楼的层高都是四五米，那种空旷感。

有人说不会呀，你看老美，蓝天白云，屋大人稀，很好呀，怎么会是你说的这种感觉呢？

那我就来告诉你为什么。

我看的大部分都是二手房，即便一手现房也是毛坯。无论是新小区，就是建起来四五年那种，还是老小区，就是建起来二十年那种。有一个共同的地方，就是投资客占主体。

其实你想看一个小区是自住的多，还是投资的多，看是否装修过就行了。如果始终是毛坯，那就说明从来没有人住过。

这样的房子很多，应该说排屋区里常常是一片一片无人住过的毛坯房，5年了，10年了，甚至更久。

这种情况在国外很罕见，即使人家买来投资，社区也会要求他必须租出去，就是不许空着，即便暂时空着，也得打理花园，不能荒废。

非常大的房子一旦荒置，你走进去，就是我形容的那种，京城81号。

很大的庭院，全是杂草，幽深的天井对着空洞的地下室，因为长期无人打理，有的墙体在脱落，有的内部有锈迹。有的是十几年前的产品，地下室没有设计成每一面都有采光，以至于幽深处伸手不见五指……

我记得有套美式的大排屋，它的南边有个数百平的大花园，花园都分上下两层，因为十年无人居住，景观墙和喷泉上长满苔藓，枯枝败叶落满台阶，看着有种玛雅遗迹的美。

我知道很多读者想看照片，但这种行为会影响别人的销售，所以，就不上图了。

看了几套之后，我想明白了，这种房子当初是设计给四世同堂，子女众多的大家庭，所以才会有7个，8个大卧室。

但设计者没想到70后在老去，80、90后开始成为消费的主力，而80后基本上都是独生子女。

独生子女大部分是不习惯大家庭的，因为从小没有兄弟姐妹，没有在人多的环境里长大过。

我就遇到一套业主，是一对老夫妻，给孩子买了一套大排屋，三面大花园。结果孩子去美国了，不回来了。老两口用不了那东西，只能拿出来卖。

这是一种前所未有的消费变化，消费者的家庭结构在变化，需求自然也在变化。

我在看房的过程里，和中介聊天，中介就企图说服我。他告诉我，等将来你儿子长大了，娶媳妇了，回头再生好些孙子孙女，不就适合了么。

我就笑了，他是在告诉你，你去买双50码的鞋子，等你哪天长得像姚明一样高，你就用上了。

我脑子里想了一下他勾勒出的场景，就觉着不靠谱。

如果我儿子长大了要和我待在一个屋檐下，倒也没什么，毕竟我看着他光屁股长大的。但如果他带个外人回来，那我首先就很别扭。

我的上一代人里面，只要是城市原生家庭的，往往都没有和上上一代人住在一起的经历，那等我们这一代人老了，难道会乐意和下一代人住在一起么。

起码我是不希望和自己的儿媳妇住在一个屋檐下，那站在下一代的角度，我相信，人家也不希望。

也就是说，大家都别扭。所以中介讲的这番话，其实不符合未来的社会趋势。

看了很多庭院之后，我忽然想明白很多事儿，想明白很多关于建筑与需求的关系。

比如家庭结构变了。

你去看拙政园很漂亮，那是因为古人有古人的生活方式。

他们那个屋子里，就是个小社会，也许有上百号人都住里面。所以有很大的庭院，甚至有个小湖泊，有假山，有这有那。

那是上百号人共同维系的一个生态。古人嘛，打小就是在七兄八弟的环境里长大的，他也不会觉得不自在。

可是放在我们这一代人眼里，住家保姆都是难以接受的。你家里有个其他人出没，你肯定没有隐私感。

所以今天更流行钟点工，这意思就是有事做事，没事回家，大家保持隐私。

后来我看的房子越来越小，院子也越来越小，最后呢，我就发现，地铁口，综合体旁边，大公司附近，核心商业区，200方左右的排屋，院子不超过100方，是最好卖的。

其实它的价格有可能比偏一点地方占地一亩的独栋还贵，因为这种往往地段好，有人接盘，也有人在住。

这说明什么？说明当下的家庭结构，人口结构产生出的需求，就是这样的。

这是一个层面，另一个层面是什么呢？是好房子是住出来的，而不是盖出来的。

你不要看很多KFS搞什么美式别墅，法式排屋，英伦庄园或者中式大宅，那都是噱头。

你看那个样板房觉得很精美是因为样板房里有俩工作人员，不停的在维护。

事实上，按照现在的城市小家庭人口，别说一套房子同时有什么中式厨房，西式厨房，……，我猜，你家里一星期不开一次火都很常见。

因为你的生活方式变了。

出去吃有时候你都懒的动，还喜欢叫人送，何况让你自己烧饭。所以小区出门就是大型综合体，起码意味着你始终有饭吃。

至于那种动辄建在远离地铁口，远离综合体，远离商业区，面积又超大的独栋别墅区，实际上，对于年轻人来说，很难在里面生活。

而上一代的老年人，比如50后，60后，孩子又不跟自己住。他们和保姆住在一个远离人群的，冷清的豪宅区里，这种需求常见么？

这就是我看到的，有大量的房子，起码从盖的时候就没有适应真实的需求，就没有跟上社会的发展。

我们既不像老外那样，要么不生，要么一股脑儿生7个；我们也不像民国以前，动辄四世同堂；我们更没有要求房子必须租出去，租客必须打理花园维持人气的规则。

很多KFS只是为了推楼，打造一套样板房，宣传一种在这里并不存在，也不适合的生活方式，把概念营造起来，把房子卖给投资人。

就这样，一期，二期，三期，四期，等房子卖光了。就任由这个小区荒置，任由有人住的那些业主们，随意改造，没人住的那些呢，荒草丛生。

在这样的一个玩法下，是不可能产生拙政园的。因为那些是人住出来的美，是真实使用下的建筑美。

可我看到的，只有KFS营造出的假象，以及荒废后的破败。

我选取的是一个很小的角度，但一个品种，见微知著。

曾经有个KFS说过，他不想最后留下一堆的建筑垃圾，但我看了很多他盖的小区，我相信他最不想的事情在他的盘里迟早会发生。

任何投资客占据主体的盘，迟早都会变成建筑垃圾。

如果买它的人，从没想过要住进去，从没想过要遵守社区的规则，从没想过把它住出美感。 那我相信，再强势的物业也没有用。

什么时候，你要能找到一个入住率很高了，存在了一二十年了，还是很美的小区，还是很艺术的小区，除非人变了，除非房子真的是拿来住了，除非房子真的必须卖给住的人了。