咱们有个读者，看过昔日那一期， 今人买房子不等于古人买田 。

他不认同，跟我讲，房子的价值，是土地决定的，理由很简单，盖房子的成本很低。你甭管是豪宅还是普宅，盖房子顶多几千块一平够了。

之所以卖几万块，十几万块，完全是那块地的价格。

因此，他得出两个结论。

第一个结论：越老越破的房子越值钱。

因为房子非常老破，几乎要倒塌了，房子的价格部分已经没有了，你买这套房子，完全是买了这块地。

房子是贬值的，地是增值的，这样卖房子，才能增值保值。

第二个结论：房子价格不应该参考单价，也不应该参考总价，应该参考房产证本子上分给你的那块地的面积。

比如你买的是高层，你房子一百多，分摊给你的土地也许只有十几平，你真正买的是那块地。

所以买房子很简单，计算土地的位置和面积就可以了，因为你买的不是房，是地。

对于他的两个结论，我也可以给出一个结论，四个字：

胡说八道。

他讲的这套理论，什么情况下有可能成立，或者说接近成立？

比如美国那样，房地产市场已经发展超过一百年了。完全进入存量时期了。

即便如此，美国也不是你说的这样，只能说相对来说，美国更接近他的这种土地价值论。

仅仅是更接近，远远达不到。

我们的房地产市场，只发展了20多年，20多年前，我就没住过商品房，我小时候住的家属院都是各个单位自己的。

这么短的时间内，实际上我们没有经历过房地产的完整周期，我们只是在房地产很早期的形态中， 这种形态叫做共识价值体系。

这个意思是说，我们这个公众号的读者群体大部分人有生之年，你看到的房产的价格，是共识决定的。

你不要跟我讨论一百年后的事情，今天的读者没有一个人能活到 一百年 后。

一百年后的事情让一百年后的人讨论，你要讨论的，是你有生之年的事情。

在你有生之间，你看到的房价是共识决定的，土地，是影响共识的因素之一，注意，之一，之一。

我给你举个很典型的例子，你拿高层住宅去研究土地是研究不清楚的，因为每个人只分得了一小块土地。

所以研究土地，你要研究排屋。独栋没有研究价值，因为独栋往往很偏，它周围的土地没有可比较性了，所以我们选择排屋。

排屋的那个房产证上的土地占地面积是很大的，未必赶得上你的建筑面积，但是肯定比高层多多了。

你去观察下那些销售周期很长的纯排屋小区，必须选定同一个小区。

你会发现那些20年前的排屋，10年前的排屋，现在的排屋，即便占地面积相当，即便建筑面积相当，价格也可能差出很多。

20年前那批，现在的二手房价格可能是A，10年前那批，现在的二手房价格可能是2A，当下的次新房，价格可能是3A。

就能差这么多，两倍三倍。

建筑面积几乎相当，占地面积几乎相当，花园面积几乎相当，价格可以是A，2A，3A，这样的两三倍的差别。

然后你再转一圈，可能仅仅是一两公里外，20年前同一批同一价位的另一个排屋小区，一套算上花园占地面积是前者10倍的独栋，现在价格只有2A。

惊不惊喜？完全无法用土地理论解释的现象，为什么会发生？

不为什么，共识不同而已。

职业投资人和韭菜散户最大的区别是什么？

前者是用现实来矫正理论，后者是死抱着理论去衡量现实。

所以后者必然碰得头破血流。

理论是拿来验证的，不是拿来相信的。能用的理论就是阶段性的真理，用不上的理论，就是废纸一张。

市场认证的理论才是真理论。

如果市场认为，这三套排屋的价格就是A，2A，3A，真的能卖掉，真的能成交，那这就是真相。

真金白银不会错的，错的一定是你。

如果你不能接受，如果你还想辩论，就自己扇自己耳光，扇到脸肿起来，说不出话，你就不想辩论了。

市场一而再，再而三的用成交量和成交价格告诉你一个事实， 房价和共识是直接相关的，和其他因素都是间接关系。

换句话说，房子的价格是供需决定的，是共识决定的，供应太大，它就不稳，需求很大，它就会涨，大家相信它值3A，它就是值3A，哪怕它占地面积和同一个小区另一套20年前的产品一模一样。

你手里的房子，卖不卖得出去是第一要务，卖得出什么价格是第一要务，你相信的那些理论，那些道理，趁早扔一边去。

所以如果你把保值这件事看得非常重，那么你就要时刻跟紧市场的变化。你要活得比中介还中介。

这个板块同样配置同样品牌的房子，周围都卖8万，你5万一手房中签买进来，你就是比人家8万二手房买进来的安全。

最原始的拣烟蒂理论。

买的时候你比人家便宜3万，这就是你的安全气囊。没有这个差价就是没有安全气囊。

如果周围的二手房的成交价还在攀升，交易量还在放大或者保持活跃，你就可以继续拿拿看。

如果不行了，卖掉，然后去重新摇一个倒挂大的，始终保持自己的安全气囊。

这就是老司机的做法， 老司机开车一定是有安全气囊的。

老司机很清楚，土地只是共识的理由之一。

而共识很受曝光量影响的。跟卖古董一回事，苏富比全球直播就是比静悄悄卖容易得到更高的价格。因为客户多了才可能有高价呀。

有些10年房龄，其实小区品质很高，物业很好的，历史上偷面积的豪宅小区，就是卖不过刚下线的次新房豪宅小区。

没有为啥，因为后者聚集了当下最大的曝光量。热度这会儿在它身上，共识这会儿在它身上，那么它的溢价当然多。

有人说，我不可能为了追热点这么折腾自己，是的，你没有说错。所以很多时候房子是住投分离的，一个人自住的盘和他投资的盘，不是一套。

如果你要跟庄。 这个过程就是很辛苦 ，很麻烦，很累，很折腾的。

不要来跟我讲，这么辛苦，这么累，影响了自己的生活，云云。因为是你自己要保值的。

你想要生活，是另一个话题，不要把所有问题都装在一个问题里。

人不可能既要又要也要还要。

你要么干脆多挣点钱，做个打工皇帝，跳出这个层面，你就没必要为了套房子这么磨叽。

你要么做人洒脱点，买房自住嘛，怎么方便怎么来，自己舒心就好。

如果你把一套房子的价格看得那么重，觉得这是你一生最大的财富，你很想保值，就只能像上面那么折腾。

甘蔗没有两头甜，不可能你啥都要。

买套房子指望工作也它，学习也它，生活也它，住50年后变成天价，留给孙子当传家宝？

你这么能，咋不上天呢？

啥都要的时候要想想自己配不配。

这个世界上那些比你有钱多得多的人，那些比你经验丰富一万倍的人，他们是怎么传承公司的？

是开一家公司坐等着变成百年老店？

NO，他们是不停地探索市场方向，每年都要开年会，每周都要开周会，每天晚上都焦虑得不得了，思考公司的战略。

五十年如一日的经营，五十年如一日的盘算，五十年如一日 地 跑码头住旅店，富人都这么做的，他们仅仅是想要传递一份财产。

研究市场的过程非常累的，你每天晚上做梦都在琢磨市场的共识会发生怎样的变化。

什么叫增值保值？这样的人生就叫做增值保值。这样的人生，你究竟想不想要？

那天聊巴菲特的时候 ，我已经说过了，大部分人想要的不是挣钱，是花钱。

他想要的是花钱的爽，而不是挣钱的难。

但是有些人是反过来的，真正让他爽的就是那个艰难的过程，越难，他越爽。

我一直建议读者，人这辈子，最傻的就是烧水烧到70度，你说努力，也努力了，柴禾花了不少，但是水没开。

如果你这么喜欢钱，你干脆就做到极致，你喜欢研究股市，就要累到自己的太阳穴渗血；你喜欢研究楼市，就每个月跑坏一双球鞋。

吃个饭买个烧饼就对付了，但是掏上千万投资跟买菜一样随意。

随便什么领域，做到极致，做到变态，做到所有人都觉得你是偏执狂，你才有可能赢。

或者，就别操那份心。

自己住嘛，怎么开心怎么来，好好上班，分到公司的股份就拿着，也不去看股价，也不抛售，跟随公司成长。

命里有时终须有，命里无时莫强求。

这样的人生不幸福么？

人最怕的就是拧巴，工作嘛不安心工作，老想着投机，可是真正能靠投机挣钱的，人家往往都是用了比工作时一百倍的勤奋在里面。

他们投机不是因为投机容易，而是因为喜欢投机。他们要是不投机，去创业，早就把公司做上市了，回头挣的钱，更多。

所以我说，没有一件事是简单的。 如果你只是因为嫌弃自己手头的事情难而想要放弃，那么你辗转一圈，到头来只会发现投资这件事是所有事情里面最难的。

放弃是唯一不难的事情，我可以不烧水，这是你选择的权力。

你笃定了我就是不烧，我一点柴禾都不花，我就很悠闲，放弃目标，享受悠闲，聪明人。

另一个极端，照死了添柴，一定要烧到100度才罢休，也是聪明人。

烧70度的是傻瓜，因为活得太拧巴了。

只有拧巴的人才会对着一锅不开的水，在那里强调我的理论没有错。

你是没有错，so tama what？