有读者分享给我一个观点，说买房子就如同古代人买田。

你看古代人评判家族兴旺的方式就是置办田产，如果说一个家衰败了，就是出售田产。

卖田产是败家子的行为。

那么对应过来，现代社会的房产就是古代社会的田产。所以只能买房子，囤房子，不能卖房子，否则就是败家子。

他问我这个思路对不对。

这个话怎么说呢，我给出的评价很简单，就是你不能脱离实际的算计，去凭空地讲一个理念。

昨天我聊《天道》丁元英的时候，拿《无间》里的闪官做对比。

有读者看过全剧，他跟我说，闪官看着也很傻。

他有个恋爱脑的女儿，一心爱他的对手，无数次破坏他的行动，他最后就是相信一个虚无缥缈的合作，就像慕容复一样飞蛾扑火，把所有的资源，几十年的谋划都砸进去，一把输光光。

这个怎么给你讲呢，这是编剧在迎合观众，不是说当事人那么选择真的对自己有利。

就像一部戏40集，到了37集，导演跟你讲了，就剩3集，就剩3集。 反派必须输，大家抓 点 紧。

反派的确是会输的，现实中也是这样，但这是个过程，这个过程很漫长，不会是3集草草收工。

电视剧有要求的，那么短的时间内你要他一定输，或者说给你把现实中漫长的规律瞬间爆发出来，那反派只能集中送人头。

只能，啊啊啊，然后被干掉了。

所以你就看起来很傻，你就觉得反派嘛，不过如此。

其实不是这样，是编剧给你缩短了那个过程，让他显得傻。

艺术，源于生活，高于生活。你可以思考艺术带给你的一个想法，但是你不能去相信艺术里面的细节，数据。

那些数据本身是经不起推敲的。

怎么思考，说完了，回到我们这个现实中的话题，是一样的。

你不能用一种看电视的艺术眼光去对比古人买田和今人买房的行为，这里面牵扯不同时期的人的不同算计。

古人买田，扣除持有成本之后，比如田赋之类的，他的年化是相对较高的。

就是说在当时的人们的选择范围中，这个年化，几乎是最高的。

你去经商有可能更高，但是风险很大，你去放贷有可能更高，往往收不回来。

如果你存银子，是不怎么有铸币税，但是相比于买田，不划算。

所以古代人，如果是官员，和珅这样的，就倾向于买铺子，开当铺放债，因为他罩得住，这个利润更高。

反过来，一般的有钱人，就倾向于当地主，买田收租。

我打个不合适的类比，就相当于说今天你买个什么不动产，如果有7%的回报，那你也会很倾向。

而且在工业革命之前，人类的商品种类特别少，你把商品看作一个股市，粮食在数千年里就是这只股市里几乎唯一的上市公司。

所以买田就是买这唯一的上市公司的股票。

而且这的确是刚需产品，产粮嘛，大家当然很放心。

你对比过来，房子也是不动产，也是可以产生租金收入的。

但这里面有两个问题。

第一个问题是，现代社会这个股市，相对于古代，扩容了。

什么汽车业，银行业，高科技，娱乐，各种东西都活跃在股市里，房子不是唯一的上市公司。

当然，是重要的一类，属于房地产行业。但不像古代那样近乎于唯一。

这个意思就是告诉你，当一个东西不是独家的时候，它就会对资本形成分流效应。

有些很早年就进入国际市场的读者，会发现当年还没有数字货币的年代，避险情绪上升的时候，资金流出美国股市，买什么去了？买黄金去了。

自从2019年，尤其是数字货币在美国可以进行期货交易之后，你经常发现一个老交易员以前见不到的现象。

就是资金没有流入黄金，它流入数字货币了，以至于数年前相同的情况下，黄金不涨。

明白这意思么？

老爷如果只有一个太太，那他今晚就是睡太太屋，老爷如果有好几房姨太太，那你是不清楚老爷今晚睡谁屋的。

所以我说这是第一个不一样。古代的田地是非常强势的，近乎于唯一太太的存在，今天的房产是姨太太之一。

那么 第二个问题在于，内在逻辑不同。

田地的价值就是依托于打粮食，所以水田明显贵，沙地不值钱。也就是说，田价和田租之间的关系很稳定。

但是房价和房租之间，不一样。尤其是国内。

国内大城市房租的年化往往只有1个多点，你大额存款还有3个点呢，房租只有1个多点。

小城市更不好讲，因为常常你租都租不出去，你去看一些旅游城市，就旺季有几个月有可能找到租客，淡季一个都没有。

有时候那房租，连装修钱都收不回来。

所以你不可能用田的角度去理解房子。

说得直白点，你之所以买房子，是相信有人会以更高的价格从你手里买走。而不是指望它的租金回报。

过去的二十多年，我们处在城市化进程高峰期，同时也处在债务扩张的潜力期。

所以你随便买都是涨的，因为总有人来接， 实际上你交易的是个预期价值，而非租金回报。

但是目前的城市化进程进入尾声，只有很少数城市的人口流入还是正数。

另一方面，居民的债务扩张也到了一个瓶颈，和发达国家差不多了。我们并不是20多年前那样高储蓄低负债的情况。我们如今的居民负债对标过去，和发达国家没啥差别。

你仍然能够看到的高存款，不是多数人的，而是2%的人持有的那80%的存款。

所以你仍然抱有一种随便买，永远持有，想买田一样的思路，是不靠谱的。

因为你的逻辑本来就不是依靠房租，你买来的这个价格，指望房租那要收60年了。

可是古人买田不是这样，买田就是指望田租的。买田不需要考虑下家接不接的问题，不接就不接，田租已经很划算了。

那么当你必须考虑下家接的时候，也就意味着你不是永续持有，你就是随时在思考卖这个话题， 甚至这个思考发生在你购买之前。

古人买田之前完全不需要考虑卖，所以才会定个规矩，敢有卖田者是不肖子孙。

你不一样，你买房之前必须思考卖。因为你的利润就来自于预期差价。

要考虑卖，所以你才要考虑板块的前途，这个板块是不是有更好的行业，更多的有钱人拥入，有没有更好的配套，而且还要考虑房龄新。

古人之所以教育子女卖田是不孝子，那是因为他们不需要考虑田龄新旧。

旧田和新田没有区别的，这块田可能已经存在上千年了。

但是旧房和新房，能一样价格么？

你去看下，设计，户型，小区，那都不是一代产品了好么。

房龄旧就意味着愿意买的人少，当然会影响你的价格。

一个古董，先全球造势，讲故事，来自泰坦尼克，然后苏富比拍卖，就有可能竞标出天价。

偷偷摸摸在北欧一个小国家，冰天雪地里卖，结果就来了一个客人，底价就买走了。

预期产品的特点就是这样， 价格并不是由价值决定的，是由供需决定的。

一个板块，再核心，太老了，城市也不想发展，拆嘛拆不起，也不给你修地铁，上涨空间十分有限。

因为愿意来接盘的人太少了。

一个板块，好是很好，但是供应量极大，不停的有新房入市，那你作为二手房，你价格比人家高，你咋挣钱？

所以房子的价格是供需决定的，明白么？

而供需是变化的。

这个板块正好有一段时间，新房供应不及时，需求相对最大，你不趁机卖个好价钱。 回头城市极力打造另一个板块，把有钱人，把需求端都吸引过去了，都买新房去了，那你再想卖个好价钱，就不容易找到客人。

你作为二手房东和城市是竞争关系，是争客人的关系。

机会，机会窗口是此起彼伏的。

所以你当然不可能用买田那么傻的思路来理解买房。

古人和今人根本就不是一笔账，现在的人和二十年前的人也不是一笔账。

二十年前城市化早期，居民杠杆很低的时候，是普涨的，不是你买田的思路对了，而是你随便咋整，都是对的。

但是现在开始，不是这样了。

需求就在那些少数还愿意买房子的富人身上，他们喜欢什么，什么有价值。

你非要守着老破小，说这就是祖田，然后看着这个板块的居民越来越老，有钱人纷纷搬离，那你坚守好了。

我是个生意人，我的观点很简单， 生意就是跟着需求走。

任何时代都不缺抱残守缺的人，可是但凡有点思考能力的人，都绝不是这种人。

就像我写给你的影评，我只是评价一种思路。你说电视剧里的闪官，最后三集忽然发神经，为了一个虚无缥缈的事情，忽然把几十年积蓄的力量一把输光。

这个在现实里不真实。

就像任天堂在最初的时候就是个卖纸牌的，还卖过泡面，开过出租车公司。这是真实的创业。

他们绝对不是在百年前就下定决心要做电子游戏，一把梭哈，没这号的。

他们一定是跟着需求走，为了活下去，卖纸牌，卖泡面，开酒店开出租，最后在求生的过程中，逐步走出了一条属于自己的游戏行业霸者之路。

这个过程，就是学习供需，理解供需，掌握供需，乃至建立供需。