那天聊完M2 ，有些读者翻出此前的关于房产的那篇，就是 专家的这句居民负债太高了。

集中问了我很多问题。

我们来集中回复。这篇的针对性非常单一，就一个话题，房产价值。而文章的对象是大约3%的人群。

我以前聊过，按照招行的数据，97%的储户，人均存款不到1万，2%的储户，存款在150万，千分之几的储户，存款在几千万。

所以你看到所谓存款增加了多少，包括你说M2增速如何，实际上是指3%的群体里，同理，今天聊的话题其实也只和3%的群体有关。

首先我们说房子的价值，第一价值是什么？

不是你在屋内能看到什么，而是你在阳台上，或者窗边能看到什么。

你屋内能看到的所有东西都是折旧的，只有屋外能看到的价值越大，房子价值才会水涨船高。

如果我们把价值看作一个系列，站在系列巅峰的是什么？

其实就两个地方，一个是坐在阳台上能看故宫，另一个是站在窗边能看黄浦江。

为什么要看这两个东西？因为一个是权，一个是钱。

只要政治中心没有变，只要金融中心没有变，这就是最有价值的。

你说你站在自家阳台上可以看到美女，没用的，美女老去的速度只怕比你的装修还快。

任何时候，总有有钱人，对有钱人来说，会当临绝顶，一览众山小，是他难以抗拒的诱惑。

越是难以得到，价值就越大，其实就这么个道理。就像所谓的十二铜像兽首，不过是圆明园的水龙头。

水龙头为什么能拍那么贵？因为它有象征意义。

我给你打个比方，杭州距离上海几百公里，杭州虽然是个二线城市，但是经济也不错，也属于长三角。

杭州也有条江，叫做钱塘江。钱塘江旁边也有江景房，你说你站在窗前看钱塘江和站在窗前看黄浦江，到底有啥区别？

真正的区别在哪里？就在我前面告诉你的，中心。黄浦江意味着金融中心，钱塘江只是一条江。

你要是站在窗前看漓江，那价值就更低。其实风景没差的，说不定漓江景色最美。

问题是，金融中心不在桂林。

这就好比假如当初定都不在北京而选择了南京，那么你在阳台上能看到故宫的价值就会大打折扣。

就好比你在阳台上看到沈阳故宫一个道理。

这就是我前面说的， 中心论。它是影响价值排序第一的因素。

其实每个城市都有地标的，就像我们前面讲钱塘江 ，钱塘江有一段，流经杭州的地标，那附近的江景房对于杭州这个二线城市来讲，就是价格的第一梯队。

这个城市里的有钱人，他就会去买那种在自家窗前可以看到城市中心地标的房子。

这套逻辑换到别的城市都是一样的，你去看深圳，你去看南京，你去看地标附近的房子是不是很贵。

因为地标往往是中心，这个城市的中心。

我们由此往下推，你会发现具体到一个区。尤其是狭长地带的区，也符合这个原理。

一个区未必有地标的，但是总有区政府所在地。假如这个区是狭长的，东西走向，比如区政府在东头好了。

那么你就会发现，这个区的东头，也就是区政府所在地往往就是医疗，教育，交通，产业的汇聚之处。

它不一定有地标建筑，但它仍然会形成一个中心。如果区西头附近没有其他中心，比如附近区的强力辐射，你就会发现区东头的这个中心比西头的房价贵很多。

有些人不相信这个理论，不相信中心极限理论。他们会拿美国人打比方，打美国人都喜欢住郊区大house的比方。

其实不对的，你没有理解美国的中心。

美国也有规划，但那是很多年前了，人家比你早发展几百年，你现在看到的美国是自然形成的。

你比如洛杉矶，严格意义上讲，也就是站在美国人的视角下，它不是只有一个中心，或者只有三个中心，类似国内大城市那样，不是的。

实际上的洛杉矶是上百个城市组成的一个群，无限中心群。

这每一个小城，有的是富人区，有的是穷人区，于是房价就差很多。

这就引出了第二个价值点。

千金买房，万金择邻。 房子的价值很大程度上是邻居决定的。

你注意，我说的是邻居，不是物业。

网上曾经有几天流传那个在家里拍篮球的什么少爷。

其实那个神秘的小区，里面的房子本身并不见得建的有多豪，或者装修的有多豪，又或者设计的户型有多豪。

我们第一次创业的时候，大股东，也是后来收购我们，把我们变成全资子公司的那个民企集团的老板，他当年就买了那小区的新房，后来就住了进去。

小区本身没有什么豪，你进去看一些人家的装修也很平常。问题是，邻居绝大部分都不普通。

邻居本身就是房子价值的一部分。

我给你打个比方，国内很多城市往往是回迁房小区占据了绝好地段。

为什么？

因为当年拆迁的时候就这么规划的，否则村民也不干。地铁口，综合体，景观河本来就得流经人家村民的回迁房小区。

这是人家村签字的前提。

问题是，这些房子即便拿到房产证，售价依然比在自己旁边建的，各种配套相对于自己还稍远的商品房小区要便宜很多，甚至腰斩。

为什么？

就是因为住的人。

这种小区往往被隔成了劏房，群租，以获取更大的租金收益。它设计的建筑容积率可能是2.0，3.0，但你按照真正住进去的人来算，10.0，15.0都不止。

那怎么卖得出去？

你愿不愿意自家对门住了30个快递员？

既然你不愿意，那么那些豪宅的购买者，其实有着同样的诉求。排斥普通人的诉求。

他们为什么要求小区里最便宜的一套房都要半个小目标起？就是为了选择邻居。

所以你现在想想，高低配，我是指价格的高低配，好卖么？

比如一个小区，房价从300万到一个小目标不等。

你觉得你应该挑哪套？挑一个小目标那套么？那你就砸手里了。

我说过很多次，你买的时候要想象一下自己卖的时候怎么给客户推荐自己的房子。

比如你跟买家讲，说这个小区大部分都是300万的房子，你这套一个小目标，他住进了感觉超好，一览众山小。

客户就被你吓走了。

反过来，你要卖的是300万那套，你跟买家讲，我们小区可是有一个小目标的房子哦，你300万买我这套，就可以和他做邻居，有没有一种赚了的感觉？

…….

哪个成功率高？

人都是想占别人便宜的同时又不想被人占便宜的，这就是择邻的道理。

但是这里面有很多不确定性。

比如一个新楼盘，地段很好，城市地标附近，或者区域地标附近，全是大户型，起步几百平，无公租无自持，大品牌开发商，大品牌物业。

这什么意思？这就是择邻的意思，已经通过了预选。

但进了宫的小主，到底能不能熬成妃嫔，那可不一定。

前期准备工作做到位，不一定这个小区里面最后真的会住满有钱人，因为有钱人的房子很多，人数很少。人家买了不一定等于住。

明白这意思么？有可能最后空置率很高，并没有最后真的形成所谓的比弗利山庄，中央公园那种有人住的豪宅区。

比弗利山庄，中央公园的价值在于真的有那么多有钱人住进去了，形成圈子了，所以将来你卖二手，真的容易脱手。

如果所有因素都具备，但就是没几个人住，对不起，一样有可能不好卖。

有些很有钱的读者，老问我， 为啥某些豪宅新房死贵，回头二手豪宅死活卖不出去，你想通了，不就这点事儿么 。

说到底，你还是没有时时刻刻琢磨怎么卖，你还是有太多买家思维缺乏卖家思维。

排在价值序列里第三位的是什么？

是短期内不可逆的资源 ，名企，名医，名校。说白了就是配套。

但是我们要注意，这东西也真的不一定就不可逆。

可能有阵子钢铁厂真的很挣钱，你住在钢铁厂附近就是核心板块，后来钢铁厂不挣钱，那你这个板块就是会跟着衰落。

chatGPT大家也看到了，没人知道未来会怎样。

说是学区，学区打散了，说是大医院，医院总部迁了，说是名企，行业变迁了，都有可能。

要知道新东方曾经也是名企的，新东方的老师也是高收入者的，曾经。

重点是曾经。

就像那天我开玩笑说的，我说你预计你家附近本来有10万码农的，后来chatGPT来了，变成500个码农了…….

对吧。

这其实都不算啥变迁，重点是连人都会移动。

这两天某个大V搬家上热搜了，他说东莞房价太高了，他买得起，他工作室的员工们买不起，于是搬去成都了。

理由是那边的基建更好些，房价更低些。

你注意，内地和香港有个最大的不同就在于纵深，或者讲选择的多样性。

香港的选项很少，如果他们不乐意到内地工作的话就没辙了，但是内地的选择很多。

尤其随着技术的演进。

你注意，机械自动化使得码头上未必真的要有那么多工人了，可以机器人做。

通信技术使得人们可以远程办公，互联网技术使得信息可以迅速跨越广大地域。

而AI技术的发展使得白领都未必要扎堆，都未必要密集化作业。

你现在明白为啥我今天的排序是这样一个顺序了？

因为这个时代真的变化很大，你所谓的保值的本质就是要守住一个价值点。问题是，价值点在不断地被重定义。

我今天给你的排序就是按照价值点稳固程度来的。

相对来说，最难变的是中心，包括你所在区的中心一旦形成，都不容易变。当然，我是指局部范围不容易。你所在区也不过属于你所在市，如果你所在市都被别的城市抢走了风头，抢走了未来，那，对吧。

其次比较稳固的是邻。打个比方，如果你邻居全是新东方的老师，那有可能一夜之间，你就从改善型小区直接降级成低端小区了。

反过来，如果你邻居都是新东方的老板，那至少还能撑两天不是。

穷人变成富人，富人变成穷人的这个整体的流动，要比行业变迁慢。

最后就是所谓的配套理论。

一共三点，合并起来就一句话， 所谓的想要保值，本质上就是想要抱团取暖。

三点给翻译翻译，依次是，待在所有人共识的圈子里，待在富人的圈子里，待在高级打工者里面佼佼者们的圈子里。

够得着哪个就踮起脚够哪个。如果人口整体模型是下降的，那你就往中间挤嘛。

把那些没前途的资产出货给别人，然后自己往里面挤挤。

但是看得懂文章的人也应该发现了， 没有零风险的选择。我前面给你分析过 ，每个选项都有各自的风险点。

所谓决策，无非是把80%的风险出售给别人，自己购入50%的风险，把50%的风险出售给别人，自己购入30%的风险。

我今天只讲了一个知识点，就是 价值到底怎么判断 。

这本身不够成任何建议，只能说让部分连怎么判断价值都不清楚的人弄清楚一部分事实。

国际金融，国内楼市，成体系的你还是要参考此前的那篇 。