我上午聊，容易挣的钱，轮不到你来挣 ，留下一个问题，或者说，留下一个小尾巴。

你通观全文，我都没有告诉你住房市场的需求在大型化，没有。

住房市场的需求，是小型化的。

这里面有两个原因，一个是家庭单元分子化，除了少数生二胎三胎的家庭在子女抚养阶段需要大房子之外。

无论单身未婚阶段，二人世界已婚阶段，又或者子女成年之后的阶段，人们需要的都是小房子。

这是需求端。

那么从经济角度，房价实质上是个债务问题。

债是越滚越大的，于是你长线看，无论看美国，还是看韩国，那个房子的单价总是上升的。

中间会有阶段性回调，但是长远看，单价总是上升的，因为钱在发行，债在滚雪球。

于是就像我们上午的文章所说，那个总价，就必须要控制。

单价上升，总价控制，面积一定是越做越小的。这一点我也没有否认过。

所以无论从任何一个角度，还是三室一厅，那个面积是缩小的。

可是我们上午也说过了，卖房子，不是这回事，你发现面积在扩大，200平也给你做三室一厅。

为什么呢？

因为 卖住宅用地和卖商业用地不是一回事。

虽然都是收取物业费，但方式不同。

住宅用地是一次性收取了物业费，回头要提供服务的，几十年如一日当地的医疗，教育，治安，各种服务。

先收钱，后干活。

卖商业用地可不是这样，你收到卖地的钱之后，随着那些企业，商家的入驻，他们是会持续交税的。

那我们来想一想，如果你卖出去一块地，你预计这块地只需要伺候500个人，可是到第10年之后，就变成5000个人了，你原先的配套hold不住，你怎么样？你就亏了。

明白这里面的问题在哪儿了么？

卖商业用地，你的预期是企业越来越多，交税越来越多，你的收入越来越多。

卖住宅用地，如果你控制不住人群的数量，密度，人越来越多，需要的配套越来越多，你当年收取的卖地的一次性收入，可是未必能支撑预计的几十年的。

所以城市的运营方必然不希望一块土地承载过量人口，这是必然的倾向。

但是我前面也分析过，人们并不是不想住大房子，可是长远看，发达的大城市，核心城市，都是房子越住越小的。

这是一个收入与债之间，单价与总价之间博弈的必然结果。

于是你会看到两个市场，卖房子的市场，和租房子的市场，这是两个完全不同的市场。

在租房子的市场里，房东一定是天然倾向于劏房，就是把一套原本只能住三口之家的两室一厅，改造成可以住进去四户三口之家的独立隔间，每个都有独立厨卫。

我们站在情感的角度上很容易把这件事理解成房东的贪婪，他们故意的，他们坏，他们要降低租客的体验。

真是这样么？当然不是。

那个故意把面条卖得不好吃的面馆一定是开不下去的，你看到的所有现象都是市场博弈的结果。

说白了，租客是用脚投票，他们用脚最后选择了劏房。

而劏房实际上就是那个真实需求下真实购买力的体现，房租要降下去，单位面积要住进去更多人。

大家需要平摊土地价格。

但是我们前面分析过，这是在薅谁的羊毛？

薅城市运营者的羊毛。

城市运营者卖这块地的时候，就是按照500人做的预算配套，医院学校交通就是为了500人做的，你现在涌入了2000人，一套房改四套，你实际上薅了城市运营者的羊毛。

所以城市运营者一定不会让房东长期把这件事做下去。

也就是说这个套利空间，一套变四套的利用卖房市场与租房市场之间的套利空间，注定是阶段性的。

但这不意味着你就可以无视市场需求。

你真的去买套房子出租，指望租金，那是不靠谱的。

你看着改善型房子也许市场交易量还有，150方，1000万，有成交。

这不意味着你1000万买下来之后不做 劏房有出租价值，没有的。

你不做 劏房绝对租不上价。

而你做劏房，就必然是城市运营眼里的老鼠，你在偷油。

我不是告诉你这里面有解决方案，没有的。

就如同我上午说的，一切服务最后都是价格。

好的医院好的学校好的治安好的配套最后都是用钱去买的。

这个钱说到底无非500个有钱人去付，还是2000个没钱的去众筹。

众筹之后体验必然下降，高档餐厅和低档餐厅的本质区别其实就是接待了多少人。

你一个人包场那就是烛光晚餐，大家一起排队那就是人挤人的食堂。

那些做劏房出租的房东就相当于拿着一家高档餐厅的VIP卡，收费帮着带人进去。

本来只让你一个人用的，你租给十个人套取差价。

站在餐厅的角度就是想把真正需要服务的高净值人群留下，把企图带人的套利者轰走。

你想通我这个比方，你就真的理解了为什么单价越贵的地方，你反而要买面积越大的，俗称单价越高，总价越高。

说穿了这个游戏很简单，如果一张餐厅VIP卡有价值，除非怎么样？

除非拿到它的人确定自己的体验很好，确定人流稀少。

说穿了，此类餐厅卖的实际上是体验，体验没了，就没价值了。

但是反过来，租房市场是另一回事，这就是食堂，卖的是性价比。

你要让人有占便宜的感觉，否则卖不掉的。哪怕你卖掉之后人挤人，那是另一件事。

但是你这个价格端一定要有噱头，俗称只花199，东南亚七日游。

你不用想，必然有强制购物阶段。

所以我说，你要认清楚，这是两个市场，完全不同结构的市场。