最近正好回复了几个询问房地产问题的 满级读者 。

我把这些回复，整理起来，正好就是一篇 小店主式教材 。

我曾经讲过，房子就两类，三核和非三核。核心城市，核心地段，高品质改善，这就是三核的标准。

次一级你可以叫二核，我几年前就说过，有些二核也已经高达8位数了，但它们依然属于二核，二核也是非三核。

那么我们来看一切非三核房子，你买它的行为究竟是在干什么？

很简单，套期保值。

好比你是个矿主，你认为以当下的价格把矿卖掉是划算的，于是你就做空。做空是一种借款的行为，将来拿什么还呢？拿新挖出来的矿还。

所以普通人买房子就是用自己未来的30年，去提前交换那套房子。

你自己就是个矿，你的未来30年，就是你的矿石。

那么卖给你房子的人，也是一个道理，也是一种套期保值。

他的房子，就是他的矿石。

你们俩都符合双方的要求，于是交换了，他用房子换了你30年，都觉得自己赚到了。

那么究竟谁会赚到呢？

很简单，看劳动力价格，俗称人价。

如果你未来30年的收入是大幅度攀升的，买房的赚到了，因为你锁定了，你的贷款是按照30年前的劳动力价格定价的。

好比你现在月薪1万，30年后你一个月都100万了，你还是按照30年前的计价在还贷款。

反之，如果你的收入不能大幅度攀升，那卖房的赚到了。因为他相当于锁定了房子的价格高位，完成了高位套现。

所以你只要站在期货视角下看非三核的房子，问题就变得很简单，就是一个劳动力价格问题。

而劳动力价格和什么有关？和科技，确切地说，是和AI类科技息息相关。

科技这个话题，我讲的比房地产久，我第一次讲AI，都是7年前了，那时候的AI可没今天这个热度。

这里面原因复杂，也许是因为我17年前是做芯片出身的，也许是因为我自身是做量化交易的。

更大的可能是因为，我自己多年以来，所从事的一切工作的本意都是让程序取代人。

俗称让程序去做事，让人无事可做，这是我半生以来，都在努力践行的事情。

如果你不认可上面这句话，你等于在说我白干了，我的一切工作都是没意义的。

于是我对这个领域就特别敏感，我始终认为，也许拉长了时间轴看，人的价格最终会上升。

但是在新科技的前半段，也就是科技主要用在提升生产力的这前半段，人的价格就是下降的。

因为彼此是取代关系，你做的事情，可以不用你来做了，按照供需原理，人的价格怎么上升？

你有没有发现，高科技突破的这几年，很多人基本都没怎么加过薪？

这就说明科技的前半程效应，已经在发挥作用了。

如果你认识到了这样一件事，再加上房地产的期货视角，你还觉得5年前，我和房圈的V们battle，难以理解么？

不难理解的，我只是看到了这一切。

我五年前就是笃定非三核房产的买家群体的薪水，没法涨，于是，按照套期保值的原理，当年才会推断出，卖房的那个人会占便宜。

你看了么？我从来没有针对过谁，我的脑子里就是一堆的数学，我只是给你们算笔账。

曾经有读者问我二核一核与非核，我当年的回复是什么？

很简单，科技的取代效应是不是一视同仁的？好比二核的买家是大厂码农，科技对码农是不是也是取代效应？

如果是，那前面的公式就还在运转呀。

你站在这套逻辑下，就很能理解我以前讲的向上置换。

我说，如果你有10套十八线的，不如换成1套三核的。

因为按照期货思维，你那10套十八线的，对标的那个客户，他都不是说被科技取代的问题，他很可能是会消失的，从人口表里面消失。

你去看日本如今，很多十八线的地方，是空无一人的，但房子老了之后的维护费是巨大的，是非得交的，你弃房也得交。

国人还是太年轻，富起来的时间太短，经历的太少。

很多国人跑去日本买房收租，那个名义租金回报率很高的，6个点。

然后呢？4个点都得拿去维修。

因为日本人很鸡贼的，他们把房子最不用维护的头十几年的租金收完，转手就卖给中国人了。

你去收接下来的垃圾时间段，然后你就发现各种老化，改造，维修。

你的名义租金回报率，都被吃掉了。

呵呵。

回到向上置换的话题，我记得去年就有读者问过我。

他说他没有10套18线的，他只有1套，他想加杠杆置换成一套三核，我当时怎么回复？

我说，你这就不叫向上置换。

10换1叫置换，1+杠杆换1，你这还是套期保值嘛。

你等于还是在用自己未来的30年和人家交换，你等于还是在赌自己会加薪嘛。

看到了么？这里面没花头的，纯数学。

国内是缺乏国际市场那样的房地产领域里的多空各自的金融产品，如果有的话，你可以很容易做出一个量化模型的。

我上面讲的这一切，你最后看起来就可以是一个程序在运行。

那么我们看三核。

买三核的人买的是什么？

是用资金的现金流，交换对方的资金链断线。

如果这套三核是二手房，他的房东不是资金链断了，他通常不会卖的。

也就是说，寻常年份，你想以一个合理的价格买三核，很难买到。

这个道理只要接触过二手房市场的人都有体会。

寻常年份，你能买到的，没有好房子的，那个楼王都住人了，它总是有点缺陷才拿出来卖。

通常流通的二手房里面，没有缺陷的，占比连3%都不会有的。

所以，这些没缺陷的，还是三核的话，如果它能够跌出一个穿仓毛刺价。

那买家买的是什么？

就是卖家的资金链断了嘛。

如果你能理解这个逻辑，就能明白今年年初小阳春的时候，为什么我写了好几篇文章阻止某些读者。

这些读者，年初小阳春期间看到三核平均涨了10%~20%，就坐不住了，就要追高。

我4月份的时候就说，你现在追，年底你就要哭。

你等现在再去看，那10%~20%，它就还回去了。

所以三核，你不能追的，你只能趁火打劫，去买对方资金链断了之后的穿仓毛刺价。

那么以穿仓毛刺价买到三核的人，博点是什么呢？

很简单，科技的下半程。

科技的上半程你会看到生产端与消费端冰火两重天。

生产端热，科技投资热，是因为大家发现生产力提升了，效率增加了。

可是效率增加后，那个人，他没了工作，他没了收入，你多生产出来的，卖给谁呢？

这就是消费的冷，对应科技投资的热。

当科技的上半程结束，当大家发现多出来的生产力都变成库存的时候，后半程就必须得发力。

俗称机器造出来的东西，不能机器买，还得人去买。

那时候你就会发现人价不升也得升，或者说得更露骨一些，那叫做不是实际购买力上升了，而是名义购买力上升了。

……

于是人们又会希望住进好房子。

此处省略很多字。

…….

这整套逻辑实际上跟段永平聊茅台的长线观点是一回事。

你觉得老段难道不知道年轻人不喝高度酒？他知道，他知道这一点就像我知道人的价格按照和科技对比就是没竞争力。

但他认为，到了后半程，管你喝不喝，并不重要，就像我也知道，到了后半程，管你和AI比有没有竞争力，也不重要一样。

他的全套思维模式，和我前面讲的这一切，是一回事。

他的博点根本不是你理解的那个。

他认为当下的问题实际上就是流动性不足，或者说，某些行业里，连富翁的流动性都不足了。

但是流动性不足，到了科技的后半程，它自然就消失了，因为还有名义价格嘛。

……

当然，我上面讲的这些，你要看懂并不容易的。

如果你对期货模型很清晰，如果你对经济周期很清晰，如果你对劳动力价格与商业形态很清晰。

那你看上面这些就像看科普。

反之如果你并不清晰，那即便我的比方再清晰，你理解的也只是话，你理解不到画外音。

这就是我那天讲的，把学到的知识变成赚钱的本事，并不容易。

很多时候，很多人，不是知识不够，你读仨博士你该不懂还是不懂。

你是缺经历，或者说，你缺对别人经历的观察。

你哪怕多看过几个期货交易者，几个企业家，几个打工人在经济周期中的人生经历，只怕对你而言。

都是一种小店主式的启发。

因为知识，说到底，是用来解决问题的，脱离那些个具体问题，单纯看知识，是隔靴搔痒的。

以上就是对近期那几个问房地产具体问题的 满级读者 的回复的补充部分，希望你们没错过。