昨天小号聊 房产税试点将开，有五个话题值得思考 。

有读者看了之后，在后台跟我说，哇，怎么这么多问题，我都没有想过。

其实你没想过的事儿多了，我并没有罗列完，昨天我只是不疼不痒的随便找了几处细节思考了下而已。

真正在执行的过程中，实际问题比昨天小号用来打比方的张三李四复杂得多。

我们来看看互联网上呼声最高的两类人，会发现很多问题。

第一类人群，就是拆迁户，我是指后来划归城市的昔日农村的拆迁户，也就是农转非，农村户口转为非农户口。

在一二线城市里，这是互联网上征税呼声最大的一群人，因为网民比较年轻。刚毕业，租不起整套房，往往住在城中村或者回迁房小区隔成一间间的劏房里。

自己披星戴月的打卡加班，月底到手的一点钱还要拿出1/3交给大爷大妈，心里特别不爽，就像看到星爷的电影《功夫》里的包租婆之现实版。

心情非常理解，那我们来看下，面对他们征税有可能遇到的问题。

问题A：这个群体持有房产的形式五花八门。

有的人原来住在某个村，自己盖的农家小院，三层楼。随着城市的发展，这个村变成了城中村，为了美观，那就让你原址重建，统一规划。

那么盖起来之后呢，有的人把房子租给开饭店的了，也就是所谓的私房菜，有的人自己雇大厨烧菜，农家乐，也有的人，自己住3楼，把一二楼乃至地下室隔成劏房，像汉庭如家一样，一间间出租。

也有的人，原来的小院被推倒，建了回迁房小区，按面积，给分了五六套房子。那么其中几套自住，剩下的出租。

这是形式上的不同，具体还有房产证上的不同，有的是一本证，就是无论你拿了十套还是八套房子，都只有一本证件，有的则还没有领取证件。

那我们现在面临一个问题，就是房产的价格评估。你来告诉我，回迁房小区里某一套90平的房子究竟价值几何，或者城中村的一套别墅，价值几何。

有人说， 很简单呀，参考市场价格。

问题在于没有市场价格。它是一本证明白么？不明白我们拿美国举个例子。

美国有一种房屋是不能拆分出售的，就是几栋楼，也许一共有60套。你只能一起出售，就是作为资产整体打包卖，要卖60套一起卖，单独卖其中一套是无法成交的，起码通过合法的途径，没有办法记录在案，也不被承认。

这种房子的市场价格往往远低于能够单独出售的，因为潜在的买家少了嘛，谁没事儿干一次性买60套，除了国内出去专门当寓公的。有华人出去的，专门买这种，一次打包买几千套，但是大部分人不会买，也买不起。

你注意 ，这是美国，不允许拆分出售的都会成交量稀少。回到我们眼下的话题，你去翻看交易记录，这种回迁房小区是没有成交记录的。至于城中村，你说一套别墅把负一楼，或者把一楼单独卖掉了，更不可能有交易记录。

交易是存在的，但那都是地下的，也就是两个人私底下签了一张合同，一个表示放弃一个表示接纳，然后村里某个有头有脸的人出来做保人。

你现在告诉我你拿这个当市场价格，你怎么当？首先这个价格你怎么取得，取得后，怎么得到村民们的一致认同，这都是问题。

村里人没有城里人那么好管的，原因我以前说过。即便是农转非之后，村民长久以来形成的亲戚+同事+邻居的三位一体的人际关系并没有发生本质上的变化。

以前一起种地现在一起收租，还是同事呀，都住在回迁房小区，还是邻居呀，亲戚关系更不可能短短几年就消失。

城里人为什么好管？因为八竿子打不着，农村人为啥难管？因为扎堆啊。

就像中东，美国的教徒，人一旦扎堆，无论以什么理由扎堆，都变得很棘手。因为他们会互相攀扯，谁也不肯率先听你的话。

你进去问他们收税，那个感觉就像《功夫》里面闯进了包租婆的那个大院子，一群老头老太太乌泱泱的拥出来了。

这是第一个难点。那么第二个难点是什么呢？

问题B：这个群体的整体收入十分模糊，高薪从业者少。

你看着他们在收租，你买房动辄二三十年，觉得对方很幸福是么？其实你深思下对方的收入结构就会发现有很多问题。

一个拆迁户，假如持有5套房子，你给人家评估一个市值1000万好了。那么你认为这1000万的房子能够收上来的房租是多少？

如果收到30万一年，肯定是隔了劏房的，因为大城市里房租房价比极低，也就是说你看着房价很高，房租根本收不上来几个。

如果不隔成劏房，也就是合法按照两室一厅，三室一厅去出租，你觉得他们能收上来多少？20万？18万？

我们就算它20万。我们来想一想，假如我们对1000万征收每年1%，也就是10万。

他自己收入20万，也就意味着要上缴一半。

你注意，这个农户当年能分5套房子，可不是一个人，而是四代人共同的份额。

这些人里面受过高等教育的寥寥无几，有高薪工作的寥寥无几，有退休金的寥寥无几，你想嘛，原本是农民。

如果老的都是农民，小的都是村里没读几年书的，中学毕业就混社会的这种家庭结构。也就意味着这个家庭并没有什么纸面上找得出的稳定的收入来源。这20万~30万一年的房租就是纸面上我们可追溯的对方四代人的收入来源。

你注意，我为什么说纸面上，因为对于那种做小生意的人来说，也许人家收入并不低，年入几十万上百万，问题是，纸面上是零。你不信你去取证一个小超市老板，或者菜店老板，或者棋牌室老板，你去弄弄清楚他的真实收入到底是多少，会难死你。

好，那我们现在要开展工作，就只能和他们拿纸面上的收入说事儿。

你猜他们会怎么说？他们会跟你说，你说的一年2，30万的房租只是理论值，实际上很多时候租不出去，而且房屋有维护费用，人工费用，都是天价，他每年理论上2，30万，扣除成本，实得5万。这5万是四代人的全部收入。

我心里知道对方在撒谎对么？对的。问题是，我想从证据层面揭破这个谎言，就要蹲点，每天蹲在他的房子里看到底出租情况如何，房屋维护成本如何，我还要去他那些开店的孩子们的店里蹲点，去查他们店铺的流水，判断其利润。

你觉得他们会配合你的蹲点取证么？不会的。他们一定是来跟你闹腾，干扰你的工作。

而且你要注意，这不是一个人跟你闹腾，他们可是亲戚+同事+邻居，三位一体的，你的工作过程就像在捅马蜂窝。

事实上，别说管他们要钱，你给他们钱，他们都会跟你闹腾的。不信你回溯下当年开展工作的经历。

城市要扩张，征收他们的地，你以为赔人房子赔人钱，人家就听话了？没有那么容易的。

他们会要求你的配套工程，都交给他们的人来干，你要雇佣他们的人参与维护，也就是俗称给他们村一部分的铁饭碗。

否则当地人根本不会跟你罢休的，那些人根本没有受过教育，他们会跟你掰扯，土地是他们的，你跑来如何如何，然后哭天抢地。

最后，你就会发现，你只能把生意交给他们村里人做，让他们承包工程，让他们维护你在当地的设施。

你看到了么？别说要钱，当年你给钱的时候，给的不到位人家都不干，差个块八毛的都跟你争个没完，现在你反过来管他们要，这个困难可想而知。

第二类人群，仅次于拆迁户的就是外地持有多套住房的人。

网络上对于这些人的厌恶感也非常大，因为他们又不是自己住，甚至不出租，就是跑到一个城市，在不限购的年月里一次性买了很多套，然后人就消失了，也许去了英国，也许去了澳洲。

这类人，是不会跟你哭天抢地的，优点往往也是缺点，那就是当他们不来哭的时候，我上哪儿找他们去？

这就是我昨天说的最后一类问题，我说这类人的收入结构，债务组成，特别复杂，他们往往在全国各地都持有房产，而且有着复杂的代持关系。本尊呢，又神龙见首不见尾。

我弄不清也无妨，反正你跑得了人跑不了房子，我就管这套房征就是了。道理是对的，但只能挂账。

明白我这意思么？就像小区物业费，很多人是不交的，什么时候交呢？等到房产出售，房屋过户的时候一次性补缴，因为新业主要落地，这时候他逃不掉嘛，其余时候人家就是不交，你也找不到人，因为房子是毛坯，又没人来住，这人买了之后，往往十年都不来这个城市了。

挂账没有问题，甚至我们还可以要求有滞纳金。但问题在于，一旦有人起一个坏头，就会引起其他人的攀扯。

就像小区里有人不交物业费，那交的人就觉得自己亏了，他就会攀扯。理论上讲，你不交我不让你过户，你也卖不了。但是进一步，会导致人家私下交易，最后就像回迁房小区一样，用各种办法规避，绕。

所以这里面会产生很多法律上的纠纷，以及现实中的问题。

最后，我们是来提出解决方案的，不是来提问题的。

解决方案是什么？ 两个字：落实。

你不要指望有什么好办法，你说一句大家就应者云集，都配合你，现实如果那么好开展工作，你也想的太美了。

我们之前写过张富清，有读者问，张富清一定要带头裁减自己本可以不下岗的老婆，一定要拒绝录取自己本来符合要求的儿子，实在让人难以理解。

那么我告诉你，就是因为有张富清这样不通情理的老公，老爸，工作才能落实得下去。

有时候没有办法的，对着一群没文化又不讲理的村汉，你开展工作真的很难。

有时候为了做对一件事，你只能对自己的家人做错事。你不这么做，很多事到了落实阶段，就走样了。

我举过那个例子，早在90年代我们就严查校外补课，当时这事儿归物价局管，我妈那个年代就在从事这项工作。

最后事情有没有做成？没有。原因就在于她们局里的同事们，缺乏像张富清这样的觉悟。

我们从后来的数据看，她们局才那点人，子女光清华都能考上好几个。那个年代，很多人的孩子都在补课。

自己的工作是查补课，自家的孩子都在补课，回头自家的孩子是考上了名校，但是工作呢？并没有落到实处。

她们局叔叔阿姨们我都认识，打小就认识，我不怕实话实说，就是因为觉悟不到位，工作才没做好。

如果当年做这项工作的人都做到位了，俞敏洪根本不会诞生，他在电线杆子上刷个几天，被查个几次，就老老实实回北大写检讨书，排队等重新录用了。何至于我们今天还要花费二遍精力去查补课？

这是第一个要克服的，主观意愿上要克服人性的自私，要一切以工作为重点。

那么第二点要克服的是什么？是懒。

我们前面说的征税可能遇到的问题里面最大的难点是什么？是调查取证和耐心沟通。

还举我妈前单位的例子，当年的叔叔阿姨们，就是太懒了。当工作中需要大量调查取证和耐心沟通的时候，第一反应不是自己克服困难，而是向上级要求加人，要求加预算。结果雇了一大批编外人员，他们素质不高，觉悟更不高。

这种事情，一定要你亲自上的，你要拿出狗仔队的劲头去调查取证每一户人家的真实收入情况；你要像唐僧一样，拿出跟不讲理的猴子沟通的劲头来从思想上打动辖内每一户人家。

怎么才能做到呢？很简单，加强教育，加强自我教育，这就是为什么我觉得张富清很值得我们写了一次又一次的原因。

你想一想，他这辈子是怎么开展基层工作的？就是驻队，跟生产队同吃同劳动，去煤矿里一车一车的点算产能，对自己的老婆儿子女儿到了不近人情的苛刻。

人，只有时时刻刻记得张富清的工作场景，时时刻刻把张富清的形象印在自己心中，才真的能够把事情做好啊。

重点是什么？是 时时刻刻 ，千万不要学了一次就丢在脑后了。我们要月月学，周周学，天天学，起床学，中午学，睡前学，每日三省吾身，每时每刻都能想起张富清。